园区国际科技园汉唐帝王风园区，拖死一家大型开发商

用户投稿 2025年10月25日 18:00:01 4 0

汉唐帝王风园区，拖死一家大型开发商

近日，济南市天桥区人民法院作出裁定，对济南鑫茂新兴科技产业园置业公司、济南鑫茂齐鲁科技城火炬创业服务公司进行实质合并破产重整。在苦苦挣扎了八年之后，这个曾经的市级明星园区项目——济南鑫茂齐鲁科技城终于走到了破产之路。

工商信息显示，目前鑫茂和他的老板杜克荣已经是失信被执行人、限制高消费和一堆司法案件的被告。

而就在2019年，这个园区项目的操盘者鑫茂集团还曾经声色俱厉地发布了针对所谓不实报道的声明，居然声称这个已经烂尾的项目是“政企合作的成功标杆，已经在2015年底完成施工和招商工作，企业入驻园满，公司运营正常，管理秩序良好”。

讽刺的是，随后发布这个荒唐声明的官方微信号就停更了，直至今日。

这个令人瞠目结舌、充满荒诞离奇的园区惨案，也被我们记录在了《园区中国6：园区大败局》这本书中。

这家叫鑫茂的天津民企，早在2012年就在总规划面积1030平方公里的济南新旧动能转换先行区展开布局。这个规模庞大、外观惊艳的园区名为“鑫茂齐鲁科技城”，总占地面积达1140亩，总建筑面积超过100万平方米，是那个特殊时代“人有多大胆、地有多大产”的集中映射。

然而，在产业园区这个特殊市场中，天时、地利、人和对项目成功与否的影响都极为关键，有的时候，过于前瞻的提早布局，不但不能抢得先机，反而很容易折戟沉沙，从“先驱”变成“先烈”——鑫茂齐鲁科技城就是如此，在新旧动能转换春雷阵阵中，这个令当地政府伤透心的产业园区却黯然伫立，最终沦落到破产重整、司法拍卖的凄凉结局。

而它的开发者，天津鑫茂集团，这家1995年就开辟天津工业地产先河，拥有“天津工业地产鼻祖”和“中国第一家民营国家级孵化器”等诸多光环的老前辈，已经成为这个行业“起了个大早、赶了个晚集”的典型代表，甚至因为涉嫌“非法集资”而酿成滔天大祸，如今已经销声匿迹，灰飞烟灭。

在这个残酷的行业里，鑫茂的陨落成为一个值得后来者时时警钟长鸣的重要教材。

汉唐风的奇葩工业园

如果不是亲眼所见，你很难相信面前这一堆突兀的汉唐风格建筑居然是用来做工业厂房，从一个参观者的角度，这片建筑群用来做古装剧的影视基地似乎更为恰如其分一些——汉白玉栏杆，朱漆门窗棂，蓝色琉璃瓦，雕梁画栋，气势恢宏。

“外地领导来参观的时候，当地政府都会带他们过来看看这个超级华丽的惊艳园区项目。”当听到天津当地人士这番话时，我们真的是感觉哭笑不得。

根据鑫茂当时的规划方案显示，这个名叫齐鲁科技城的巨无霸园区志向高远，要做到“全球首创、世界领先、国内一流、省内第一”，打造一个吸引全球新兴产业跨国公司总部项目和国内新兴产业的集聚地。

现在看来，后面这个愿景显然是完全破产了，前面这个或许还有点儿靠谱——我们在大江南北走访了这么多园区，可以很确定的断言，这是全球唯一一个如此大胆而自信、充满华夏古代文明情调的工业园。

之所以把工业厂房设计成这种汉唐风格和庭院式结构，鑫茂的理由是项目所在地是中国民族的“孔孟之乡”，应该体现出一种高度的文化自信，因此整个园区的设计风格是“现代骨、生态衣、传统魂”，试图在现代化的高档建筑群当中体现回归本土建筑特色的文化传承感。

据当时留下的媒体报道称，情怀满满的鑫茂园区建设团队非常得意于创造出“全球首个汉唐风格的科技城”，并声称要申报“泉城奖”和“鲁班奖”。

然而，多少风流，毕竟风吹雨打去。火花S-Park曾经先后两次赴济南探访这个十分“奇葩”的科技城项目——如果说第一次这个项目还在桑梓店镇那片绵延的农田中“待字闺中”，令人充满期待的话，5年之后再去，这个突兀而寂寥的庞然大物，让所有看过它的人瞠目结舌，大摇其头。

我们在现场看到，最先映入眼帘的那片宏伟建筑——也就是2.4万平方米行政服务配套楼处于完全撂荒的状态，中央的“大雄宝殿”内空空如也，一片残破，但不可否认的是，工程质量水准很高。

正门前汉白玉拱桥上非常醒目地镌刻着“鑫茂集团”，向来来往往的参观者无声地诉说着项目开发者瞄准空前绝后、千秋霸业的雄心壮志，甚至有点近乎于狂妄的“帝王情结”。否则，我们实在想象不出，当时的决策者是抱着怎样的心态和理由，勾画出了这样一个“神一般”的项目。

即便是工作日，面积惊人的广场上也是空空荡荡，人迹罕至。一层的底商全部房门紧锁，贴着“黄金地段、整体出租”的告示。

穿过服务配套楼，是一大片庭院式厂房（你也可以把它称作别墅式厂房），这是鑫茂齐鲁科技城的典型风格——“一个企业一栋楼，一个企业一个院”。这种定位令人十分费解，其实相当于模糊了厂房和办公的界限，形成了非常矛盾的局面：如果定位于总部办公，项目所在地即便放到2018年来看也过于偏僻，显然市场需求是不支持的；而如果定位于厂房，这种独栋办公式的产品会让很多生产型客户望而却步。

按照天桥区新材料产业园管委会和鑫茂集团原先的计划，科技城客户主要锁定在济南本地的高科技创新型企业以及国内外高新跨国企业。该园区当时的招商计划中提到，“1～2年内，吸引400余家新兴科技企业入驻（其中30～50家为国际领先企业），新兴产业科研成果200～250项。”

这一要求显然过高，最终招来的客户大多都是本地的轻加工企业。我们在现场看到，入驻的企业还包括一些服饰和家具公司，这与当初的定位相去甚远。

为了达成招商目标，鑫茂也是煞费苦心，在园区内设立了山东省首座“海峡两岸青年创业基地”，建设了10万平米的齐鲁台商文化会馆，还引入济南市台湾同胞投资企业协会，据说当时有20家台企签约入驻。但从园区实际的入驻企业情况观察，这场两岸企业对接交流似乎并不太成功。

济南当地一位了解项目状况的人士对火花S-Park透露，鑫茂集团董事长杜克荣之后再也很少公开提起鑫茂齐鲁科技城这个项目，现在据说这个项目一部分抵给了工程建设方，另一部分则交给当地政府自己来做，鑫茂对这个项目已经意兴阑珊，基本相当于出局了。

从鑫茂集团的官方网站上可以看到，2016年是一个分水岭，此前的2014~2015年，鑫茂齐鲁科技城频频出现在集团新闻当中，各种签约和来访此起彼伏；而从2016年下半年开始，这个名字出现的频率大大降低，即便出现，也基本没有主体园区什么事，主要集中在那栋鑫茂孵化器上——主要也是拜这几年的双创风潮所赐；进入2018年，鑫茂齐鲁科技城再也没有出现在鑫茂集团的官方新闻当中。

“这个项目太大了，也做得太累了，而且当初的高定位吊足了政府的胃口，结果最终呈现的结果让人大失所望。”该人士表示，“所以，鑫茂齐鲁科技城的名不副实，最终不但伤了鑫茂自己的元气，也伤了济南本地政府的心，以至于对市里随后的这种产业园区项目都抱着警惕和谨慎的态度，甚至一度再允许工业地产分割销售，这也是导致随后几年济南产业园区市场不温不火的一个诱因。”

从辉煌到泥淖的工业地产之路

1992年，出身于江苏邳州的退伍军人杜克荣从北京军区部队转业，分配到天津市服装集团公司担任基建处长，凭借着身上仅有的4000元安家费收编了一支濒临解散的工程队伍，并在随后创建了鑫茂建筑装饰公司，从事装修业务，但经营并不算理想。

其时，韩国三星集团有意在中国投资建设工业厂房，但过于繁琐的手续程序却令三星的投资脚步一直停滞不前。杜克荣发现这个情况后，有了先建设工业厂房随后再销售给三星的想法，以期改变公司萎靡不振的经营状况。正是这次合作，使杜克荣成功淘到了足以助力日后工业地产发展的第一桶金。

在看到工业地产的巨大市场潜力后，杜克荣乘势而上，着手修正公司的定位，将工业园区开发建设确定为鑫茂未来的主要发展方向。当时整个中国房地产市场正处于泡沫破裂后的萧条期，几乎对“工业地产”完全没有概念。

不同于国内政府性园区那种厂房“高大全”的套路，杜克荣和他的团队针对创业为主的中小企业客户，首创了“楼宇化单元式工业厂房”的产品模式，形成具有产业聚合效应的“鑫茂部落”。

2000年，杜克荣组建了天津第一家民营科技投资集团，即鑫茂集团。随后建成的鑫茂科技园不仅成为了天津的第一家民营科技园，同时也先后被全国工商联和科技部评为“全国最大民营科技园”、“全国十佳民营科技园区”和“全国先进科技产业园区”，鑫茂科技园的开发模式也被业内誉为“鑫茂模式”，各地来学习、参观、寻求合作的政府官员络绎不绝，甚至连张江集团这样的国有科技园区建设佼佼者都不惜折节来访。

逐渐风生水起的鑫茂集团，开始步入历史发展的高潮——2007年，子公司鑫茂科技（000836.SZ）成功借壳天大天财上市，成为天津市第一家以产业园区为主业的民营上市公司；当年12月，鑫茂民营科技园被科技部认定为国家级高新技术创业服务中心，一跃成为挂着“金字招牌”的国家级孵化器，这也是第一个获得国字号招牌的民营孵化器。

鑫茂集团在天津工业地产的“江湖地位”从此确立，其发展态势一发而不可收拾。在巅峰时期，鑫茂集团先后在天津开发了8个科技园区，其中有综合园区1个，专业园区7个，并拓展了别墅型工业厂房、创意SOHO、产业庄园等新型产品种类，总面积超过180万平方米，入驻企业超过1200家。鑫茂集团独创的“置地+厂房+招商+扶持+服务”模式也在天津区域备受追捧。

与传统简单的厂房租售获利模式不同的是，鑫茂集团宣称自己建立了“四个结合”的模式，即长投与短投相结合、产权入股与风险投资相结合、经营产品与经营企业家相结合、孵化企业与孵化产业相结合；而在盈利模式设计上，鑫茂集团一般采取的是“6＋2＋2”（60％出售、20％出租、20％合作经营）标准或“4＋3＋3”（40％出售、30％出租、30％合作经营）标准，以达到平衡长短期业绩并更好地与入园企业共同成长的目标。

但是尽管模式梳理得很漂亮，现实的情况却令鑫茂人非常尴尬——自成功借壳之后，上市公司鑫茂科技的工业地产业务几乎就没有贡献出什么像样的业绩来，从2007年到2016年间，每年扣除非经常损益后的净利润大多数处于亏损状态，偶尔有些微盈，也好景不长，让曾经对鑫茂寄予厚望的投资者失望而愤怒。

更让杜克荣郁闷的是，在他看来有益于国计民生的工业地产业务，却被交易所和证监会认定为房地产概念，造成鑫茂科技迫切的定向增发再融资也在近年来房地产调控风口上屡屡被否决，资金短缺，厂房积压，鑫茂科技上市公司甚至一度徘徊在变卖资产保壳的边缘。

在杜克荣和他的团队看来，鑫茂厂房的滞销非战之罪，而是当地政府的“歧视性政策”所致。在鑫茂科技园对面的海泰产业园，由于是天津市国有背景，大量厂房低租金、免租金用于扶持当地产业发展，不但造成海泰发展上市公司一直以来业绩惨淡，也间接影响了纯民营的鑫茂园区的招商租售。

这种“伤敌一千、自损八百”的局面，在大江南北屡见不鲜，至今仍然活跃在各地的国有园区和民营园区的对峙战场上。

如果这一点鑫茂还可以对投资者自陈委屈，吐吐苦水的话，那么在齐鲁科技城这个问题上，鑫茂就很难自圆其说了。

齐鲁科技城困兽之斗

鑫茂齐鲁科技城的诞生源于2011年，当时济南方面曾赴鑫茂的大本营——天津鑫茂科技园参观，对鑫茂的产业地产模式极为赞赏，特意邀请鑫茂集团董事长杜克荣前往济南开发项目，齐鲁科技城应运而生，在那个时候，济南几乎没有这类工业地产项目。

2012年9月，作为济南市北跨战略实施的“龙头项目”，济南鑫茂齐鲁科技城在上海投资洽谈会上正式签约，成为济南市、天桥区两级政府高度关注的重点工程，被各界寄予厚望。

当时，济南市天桥区政府还专门下发《关于加快济南新材料产业园区鑫茂科技园发展的支持政策》，其中提到，“以山东济南鑫茂科技园有限公司及入驻鑫茂科技园区的企业缴纳的增值税、企业所得税区财政留存部分的50%为参照基数，给予天津鑫茂集团高新技术发展支持资金，支持时间自园区全部竣工投产之日起，连续支持10年。”这个返税力度和背书效应已经相当给力了。

不过，这个项目开始也并非一帆风顺，甚至在落地之初就险些夭折。因为此前在济南的用地分类中没有工业地产这个选项，各部门都不知道如何操作，使得这个项目迟迟无法立项，土地手续一度无法办理。所幸最终济南市一级领导牵头各单位协调，为鑫茂齐鲁科技城开了一条特事特办的通道，土地合同才得以顺利签订。

作为政府支持的另一个重要证明，鑫茂集团与济南市天桥区政府下属的济南化工产业园公司（化工产业园为济南天桥新材料产业园的前身）合资成立了济南鑫茂新兴科技产业园置业有限公司，鑫茂占股90%，济南化工产业园公司占股10%。

这种典型的公私合营开发模式，让一个民营投资行为加上了“红顶效果”和“绿灯效应”，对鑫茂齐鲁科技城前期的迅速落地起到了关键的助推作用。另外，鑫茂拿下园区一期300多亩工业用地的价格也非常低廉，只有26万元/亩。

当时，无论是鑫茂集团，还是当地政府，都对这个天生丽质的项目信心满满：天桥区市委书记要求将齐鲁科技城作为区一号工程来推进，建成科技含量高、最具特色、最具潜力的“园中园”项目；杜克荣则为项目定下了20字的操盘方针——“政企联合、市场运作、全面建设、平价招商、三年园满”。

项目的官方宣传称，园区全部竣工后，将能实现8个“1”：占地1000亩，建设100万平方米（总占地面积达1140亩，总建设面积83万平方米），投资100亿元，建设1个国家级孵化器，引进企业1000余家，年产值超过100亿元，年创税10亿元，吸纳社会就业3.1万人——在项目竣工多年之后，这个目标依然遥不可及。

占地250亩，建筑面积25万方的孵化器区，主要是单元式厂房；占地300亩，建筑面积30万方的加速器区，加入了研发、办公的业态；占地400亩，建筑面积40万方的产业化基地，主要是独门独院的工业厂房；最后是占地50亩的综合配套区，包括公寓、酒店、商业等。

招商对象除了除了锁定于光机电、生物医药、医疗器械、新材料新能源等大中小科技型企业的之外，还明确标明包括“民间投资人”，2013年我们探访这里的时候，看到工地围墙上则赫然贴着“升值潜力巨大，自用投资两相宜”的广告标语。

为了迅速出形象让市政府和区政府满意，鑫茂齐鲁科技城的建设进度可谓快马加鞭：2013年2月奠基，3月开工，到12月，一期30万平方米、20余栋企业厂房和商业配套楼已经竣工；鑫茂方面表示，2014年初为了赶进度，把原本的二期三期合并一起上马，70万平方米的建筑也将一次性开工建设，年底即可交付使用——鑫茂还相当得意地对外宣示这种所谓的“鑫茂速度”。

2013年我们赴济南探访时，园区的前期招商情况似乎也确实不错，据销售人员说，不少厂房还在建设时就已经被预订出去，甚至开始直接预订还处于规划阶段的二期厂房，公司和项目从上到下都洋溢着乐观的空气。

2013年10月，鑫茂齐鲁科技城举行了首批百家企业集中入驻签约仪式，宣称很多企业从北京、杭州等全国各地赶来济南黄河北，寻找一个“家”。

当然，这里面政府的功劳也不小，由于齐鲁科技城是济南“北跨”战略的重点工程，为了促进该项目的招商，济南市领导亲自召集每个区招商局负责人开会，分配任务指标，这才有了齐鲁科技城如此良好的招商状况。

当时，鑫茂齐鲁科技城项目打出了雄心勃勃的宣传语，“（园区）囊括服务中心、企业孵化、科技研发、成果转化、仓储物流、配套商业、金融服务、蓝白领公寓等，将为济南打造一个国际化、现代化、人文化、生态化的魅力之城，大型、宜工宜商宜居的科技之城，以及生态、旅游、创富之城，将建设济南北部现代工业新城，打造济北新区CBD中心。”

这个济北新区是济南一直以来都在积极申报的国家级新区，不料2014年国家批准了西海岸新区，率先被青岛抢占了山东省唯一的国家级新区名额，这令济南方面十分沮丧。直到2018年，山东新旧动能转换综合试验区才姗姗来迟，“新旧动能转换先行区”的名分才稍稍令济南有所安慰。

济北新区的申报失败显然影响了济南“北跨”战略的劲头，作为重点招商项目，当时名噪一时的中弘股份黄河北“美猴王主题乐园”彻底烂尾，如今中弘股份已经资金链断裂，掌门人王永红逃遁香港；而离它不远的鑫茂齐鲁科技城，随后也陷入了苦战，不但项目层面音信沉寂，还严重拖累了集团和上市公司鑫茂科技的资金链。

节奏与定位之踵

我们此前讲过“园区大败局十大警世恒言”，这些雷区，几乎在鑫茂齐鲁科技城的身上悉数印证了一遍。

一个大规模产业园区的失败，最致命的失误就在于节奏失当。园区项目开工节奏的控制，就相当于扼住了咽喉，节奏越快，扼得越紧，很容易资金链断裂，窒息而死。

因为像鑫茂齐鲁科技城这样只能消耗本地产业资源的销售型园区，黄河以北欠发达区域的企业数量本来非常有限且有排他性，优质客户容量有限，新增客户很难，客户成长速度跟园区产品的去化速度是严重不匹配的。

而鑫茂齐鲁科技城的最大失误恰恰在于此，在政府的煽风点火，和自身的乐观心态下，园区第一年就把30万物业全部建成，第二年合并二三期再上马70万方物业。可以想象，当地政府是恨不得一下子都填满，鑫茂方面也内部制定了非常激进的去化计划，结果残酷的现实狠狠地教训了这些随随便便拍脑袋的人。

济南天桥区的黄河北部分在当地人眼中是“怎么都不会去、打车都会被的哥索要双倍路费”的荒凉所在，从齐鲁科技城到济南市中心足足有25公里的距离，就济南市而言已属相当遥远了。对鑫茂尤其不利的是，从黄河北到黄河南只有一条必经之路——建邦黄河大桥，每一辆车通过都需要交40~50元的过桥费，这对很多非常在乎成本的中小制造业企业来讲可是不可承受之重。

这就意味着，黄河南的济南中小型企业很难选择搬迁到黄河北去，这对齐鲁科技城的招商是一个非常致命的打击。直到2016年，黄河大桥才宣布对中小客车免费，但大型客车和货车等直到现在依然还要继续收费。

而且，齐鲁科技城尽管对外宣称是要全球招外资、500强，跨国企业，但实际上主要定位的还是济南本体的存量中小企业资源。然而济南是山东经济的一个集中缩影，呈现一种“哑铃型”结构——大的过大，小的过小，国有企业和大型重化工企业居多，再加上一些主营商贸、轻工业的小企业，购买鑫茂厂房的可能性都不大，能够买得起这种别墅式厂房的中间层也并不活跃，这就让其招商销售范围进一步趋于逼仄。

齐鲁科技城位于济南市最欠发达的天桥区黄河北部分，如果脚踏实地、节奏与规模适当地做一些符合当地产业定位的低端厂房，或许还有一条活路。然而在天津都步履维艰的鑫茂集团，在济南却是信心爆棚，产品定位迁就政府的观感和政绩需求不断往上走，做出了一个非常高大上、令人匪夷所思的汉唐风园区，观感十足，成本高昂，情怀满满，甚至陷入了深深的自我陶醉当中。

但最终，其面临的产业客户和市场需求是无比残酷的——没有一个做实业的客户会为园区产品上的情怀而多买一分钱的单，即便你是万国来朝、睥睨天下的汉唐风。

与住宅项目、商业项目有时候甚至能去引导客户不同，一个销售型产业地产项目的一切，都应该是由客户决定的，客户的行业属性，区域分布的变化，大小企业的差异，内外需求的变化，企业生命周期的特征，行业的升级换代，行业成本的影响和经济的景气度等等一系列因素都会深刻影响园区的产品定位，如果这些拿不准，贸然闯进去，很可能就是万丈深渊——无论是我们此前提到过的总部基地，还是鑫茂，都一再验证了这一颠扑不破的真理。

说起来，鑫茂齐鲁科技城也确实是生不逢时，作为当年济南北跨战略的“1号工程”，鑫茂在政府的蓝图面前过于前瞻和乐观，孤注一掷的投入进去，等到5年后国家级战略姗姗而来时，项目已堕入积重难返之境。

悲剧的是，即便是如今国家级新旧动能转换综合试验区的阵阵春风，也不可能再唤醒这个已然无可救药的园区——这样一个大规模的重资产园区一旦成型，巨额投入一经沉淀，除非推倒重来，否则再也不可能看到复苏的一天了。

据上述济南本地人士透露，“当时鑫茂拿地时，政府在土地款方面有很多的优惠，并且允许鑫茂分期缓交，然而最终项目没有预想中做得好，鑫茂又资金链吃紧无法支付土地款项，只能将后面的厂房抵给管委会，管委会就变成了货真价实的自己亲自上阵的招商运营者了。”

按照鑫茂自己的说法，在齐鲁科技城的项目建设上，鑫茂用的是“四两拨千斤”的手法，并不需要过度投入集团资金，“由鑫茂集团自己出资一部分，并找到了3~4家垫资建设的建筑商，同时还有厂房定制客户预先支付的订金。而在项目整个开发过程中，我们通过滚动开发的方式，能够利用前期厂房销售获得的利润，来持续提供下一轮的厂房开发时的所需资金，这在很大程度上减轻了项目的资金压力。”

不可否认这种做法的巧妙性，这也是很多工业园区惯用的一种操盘手法，但问题是，项目必须节奏适当，控制每一期规模，而且必须回款顺畅，不能拖得太久，否则时间越长，形势就越不利，光是利息成本就受不了。

资料显示，鑫茂集团专门针对齐鲁科技城发行了2亿元的信托产品，年利率在15%~20%之间。这份信托说明书中称，预计齐鲁科技城的销售收入将达到11.2亿元，销售毛利4.26亿元，这些足以覆盖本金及预期收益。同时集团的长期投资、科技园管理输出收益及存量房产销售及租赁等收入总额约2.7亿元，也为这份信托的偿还提供保障。

各种迹象显示，巨大的开工量和不给力的招商，给鑫茂集团随后几年的资金链带来了沉重的压力。

鑫茂科技2012年的报表显示，其账面上仅有1亿元的现金，但长短期借款总和却超过7亿元，还款压力巨大。鑫茂科技期间多次以房产作为抵押向典当行借款，月利率往往在2%~3%之间。

最匪夷所思的，是鑫茂科技曾通过抵押房产向天津汉能小额贷款公司借入50万元，几乎所有人都在问一个问题，“堂堂一个上市公司，连区区50万元都要借高利贷，这是山穷水尽到什么地步了？”

此外，其多次股份质押的对象都是自然人，资金窘迫之态可见一斑。为了勉强维持业绩，鑫茂科技甚至还先后转让了注册地所在的房产和旗下参股公司天地伟业的股权，真正的“连家底都当了”。

鑫茂集团也同样步履维艰，将手中持有的鑫茂科技股票几乎质押殆尽，并数次减持股票，套现数亿元，系数都投到了齐鲁科技城的建设当中。

市场人士质疑，鑫茂这种高息短贷长投的激进之举无异于一场豪赌，但鑫茂集团却乐此不疲。毕竟，作为产业地产的“老前辈级”企业，沉寂多年的鑫茂集团太需要更多新的成功来证明自己了。而且，在自己过度挖坑，以及外界和政府的捧杀之下，齐鲁科技城已呈骑虎难下之势，即便是抱薪救火，饮鸩止渴，也的确别无他途了。

另外，为了开辟筹措资金的新路，鑫茂集团还成立了P2P鑫茂荣信财富投资管理（北京）有限公司，据其宣称是为了园区内中小企业融资，但也有外界质疑，鑫茂是变相集资来支援齐鲁鑫茂科技城的建设。

另外，即便资金真的是投入到这些中小企业身上，由于鑫茂模式中是可以免费将园区内物业给予一些具有成长潜力和专利技术的中小企业使用，并贷款给他们，代价则是鑫茂集团要在这些企业中占有股份——如此，是否存在违规“自融”就在两可之间了。

2014年底，“鑫泰3号产业发展基金二期”曾被爆出到期无法兑付的情况，鑫茂集团下属另一家子公司天津鑫茂汇富作为当时的推荐方公开表示，这是公司员工的个人行为所致。

然而随后很多投资者都已经把举报信递到了天津市委市政府，称鑫茂涉嫌合同诈骗、自融资金41亿元，令数百位受害人血本无归，而天津南开经侦方面也公告称已经立案，并对相关涉案人员进行了逮捕。

这个故事看起来似乎有点眼熟，我们曾经讲过奥信集团以高回报基金投入到园区建设当中，最终掌门人王平因为涉嫌非法集资身陷囹圄的故事，看来鑫茂也大有步其覆辙之迹象。

雪上加霜的是，天津鑫茂科技园当时在1年内连续发生了3次火灾事件，并被当地人士指责“工业用地转作商用后在安全标准和设施上的缺失”。一时间，鑫茂集团陷入了内忧外困的泥淖之中。

30多年来，作为全国最早的民营科技园开荒者，鑫茂集团自身的经营发展和异地扩张之路一直是坎坷多舛，在产业园区繁荣期的时候也并未为其带来丰厚的利润和庞大的规模。无论是重资产园区，还是轻资产输出，都让鑫茂日益疲惫不堪，以致被市场讥讽“起了个大早，赶了个晚集”，当年的金字品牌如今已经折戟沉沙。

一代工业地产鼻祖，就此轰然陨落，留下无尽的慨叹和余波。

宜创高新丨产业园区大盘点之MAX科技园（青岛·红湾）

MAX科技园（青岛·红湾）

基本情况：

MAX科技园（青岛·红湾）坐落于青岛高新区竹园路18号和广博路17号，分为A、B两个园区，总占地135亩，由北京天瑞金集团投资开发建设，总建筑面积16万平方米，总投资12.5亿元。园区由青岛天瑞盈棁运营管理有限公司运营管理，现园区60%建设完成，A、B园区共有建筑52栋，共吸引百余家企业入驻，汇聚近千名企业人才。

产业方向：

以新一代信息技术、生物医药及医疗器械、现代服务业为主。

区位优势：

MAX科技园（青岛·红湾）择址青岛高新区，紧邻智力岛，高端商务配套，集聚核心资源。项目交通便利，半小时直达胶东国际机场；近双高铁站（青岛北站高铁站、红岛高铁枢纽站），1小时直通济南，3小时直通京沪；公交便捷连通青岛其他区市。